Sanatoria edilizia

Lo Studio Riva è esperto nelle pratiche di sanatoria edilizia, necessarie ogni qualvolta degli interventi per i quali si avrebbe dovuto presentare delle pratiche edilizie in Comune, sono state eseguite senza permessi. Operiamo principalmente in Lombardia ed Emilia-Romagna ed in particolare a Milano e Provincia, Monza e Provincia, Varese e Provincia, Lodi e provincia, Pavia e Provincia, Bergamo e provincia, Torino e provincia , Vercelli e provincia, Arona e provincia , Trecate e provincia , nel resto delle località regionali a richiesta.

Spesso è necessario procedere alla sanatoria edilizia quando si decide di vendere e la situazione attuale dell’immobile è difforme dall’ultimo stato autorizzato.

Di seguito alcuni chiarimenti sulle domande frequenti che riceviamo e sulle credenze sulla sanatoria edilizia:

Quali sono le opere abusive per le quali è necessaria la sanatoria edilizia?

Si considerano opere abusive tutte le opere eseguite in un immobile (internamente o esternamente) sena aver richiesto gli opportuni permessi al Comune di competenza.  Vengono considerate anche modifiche di poco conto (porte, spallette, cartongessi, ecc…).

Ho eseguito delle modifiche nel mio appartamento, è sufficiente modificare la planimetria catastale o devo effettuare anche una sanatoria edilizia?

Non è possibile cambiare solo la planimetria catastale ma servirà anche fare una pratica in sanatoria edilizia presso il Comune di competenza. Ogni aggiornamento catastale per essere accettato necessità infatti dell’indicazione un “giustificativo” che nel caso di una diversa distribuzione degli spazi interni è una pratica edilizia.

Quando ho comprato casa mia era già così e non ho avuto problemi

Se hai comprato con le difformità esistenti e non ha avuto problemi è perché l’acquisto è avvenuto prima del 2010. La verifica della situazione catastale prima della vendita è stata infatti introdotta solo dal 2010 (art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010). Anche se gli abusi non li hai fatti tu, l’ultimo proprietario purtroppo è quello che “paga” se gli stessi non sono mai stati segnalati in precedenza.

In cosa consiste la sanatoria edilizia?

Per sanare amministrativamente degli abusi è necessario, oltre ad istruire le necessarie pratiche, pagare delle sanzioni sia a livello catastale che comunale. Per considerarsi sanabili le opere deve esserci la cosiddetta “doppia conformità” descritta dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), ovvero le opere devono rispettare sia regolamenti vigenti oggi, che quelli vigenti all’epoca di esecuzione degli abusi.

C.I.L.A. in sanatoria

La pratica comunale per sanare sole opere interne è la C.I.L.A. che sarà per opere già eseguite sarà ai sensi dell’art. 6 comma 7 D.P.R. 380/01. La sanzione è fissa indipendentemente che sia stata eseguita una piccolissima modifica oppure che si sia rivoluzionata completamente l’unità immobiliare. Per effetto dell’entrata in vigore della Legge 11 novembre 2014, n. 164 che modifica l’art. 6 comma 7 del D.p.r. 380/01 la sanzione che prima era di € 258,00 adesso è passata a € 1000,00.

A quanto ammontano le sanzioni / multe?

Le sanzioni che saranno da versare dipendono molto dal tipo di abusi che sono stati fatti. Solitamente per le sole opere interne alle unità immobiliari è prevista una sanzione fissa di € 1.000,00. Per le opere esterne la sanzione è a discrezione del Comune a seconda dalla gravità degli abusi eseguiti con un minimo che parte da € 516,00. Quando si sono realizzati ampliamenti o altri interventi che avrebbero comportato il versamento di oneri e contributi di costruzione al Comune, a titolo di oblazione è previsto che venga versato il doppio dell’importo che sarebbe stato dovuto con una pratica ordinaria.

Tutti gli abusi sono sanabili?

Non tutti gli abusi sono sanabili, è necessario che la situazione dell’immobile a seguito delle opere risulti comunque conforme ai regolamenti edilizi e d’igiene vigenti (giuste dimensioni degli ambienti, rapporti aereo-illuminanti, antibagno prima dei servizi igienici, ecc…) Se così com’è l’immobile non è sanabile, potrebbe essere necessario intervenire con dei lavori edili atti a riportare a norma la situazione.

Spesso capita che nello stesso contesto immobili uguali abbiano già sanato opere simili in passato anche se oggi non è più possibile. Prima di fare confronti è necessario informarsi se si sia ricorso a condoni edilizi (che oggi non ci sono più)

Posso vendere con delle difformità?

Qualora si ritenga che i costi per sanare il proprio immobile siano troppo elevati, si tenga presente che nel caso si intenda vendere, questo sarà impossibile. Se l’eventuale acquirente intenderà avvalersi di un mutuo, l’istituto di concessione del credito prima di dare il benestare farà verificare l’immobile da un perito. Quest’ultimo se rilevasse delle difformità con la planimetria catastale bloccherà la pratica fino a quando non sarà fatta la sanatoria.

Qualora l’acquirente non richieda un mutuo, vendere in presenza di difformità è comunque punibile ai sensi di legge (falsità in atti pubblici che è REATO PENALE)

Sanare mi costa troppo, cosa posso fare?

Qualora si ritenga che i costi per sanare il proprio immobile siano troppo elevati, prima di valutare altre scappatoie (dichiarare che i lavori vengono eseguiti ora per evitare le sanzioni, ecc…) tenga presente che in caso di un controllo da parte del comune si verrà accusati di falsità in atti pubblici e si verrà coinvolti in un procedimento penale.

Spesso capita che nello stesso contesto immobili uguali abbiano già sanato opere simili in passato anche se oggi non è più possibile. Prima di fare confronti è necessario informarsi se si sia ricorso a condoni edilizi (che oggi non ci sono più)

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ATTENZIONE!

Una volta presentata la pratica edilizia in Comune e terminate le opere, è obbligatorio presentare l’aggiornamento della planimetria catastale!

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L’offerta è relativa alla sanatoria edilizia per sole opere interne (art. 6 comma 7 D.P.R. 380/01). Per le altre tipologie di abusi sarà necessario predisporre un permesso di costruire in sanatoria (non incluso nella presente offerta). In tale caso prendere contatto con lo studio per definire l’esatta parcella.

PREZZO CERTO TUTTO INCLUSO

Il prezzo richiesto di 828,50 € include veramente tutto (IVA, tasse, diritti catastali). La tariffa comprende un dettagliato sopralluogo, la raccolta delle indicazioni del cliente e la stesura del progetto, l’elaborazioni dei calcoli, presentazione pratica edilizia e successiva pratica catastale, la consegna di tutto al cliente.

Gli unici ulteriori costi non compresi nella cifra indicata sono:

  • le sanzioni
  • qualora il cliente non passi presso i nostri uffici a ritirare il plico cartaceo della documentazione prodotta a fine incarico, i costi di spedizione a mezzo raccomandata (di solito 10,00 €)
  • i diritti di segreteria per la presentazione della pratica edilizia al Comune di competenza qualora previsti dallo stesso, di solito variano fra i 30 ed i 50 €. A Milano ad esempio, ma anche in molti altri comuni, la presentazione delle C.I.L.A. è gratuita.

Contattaci e potrai parlare con un tecnico fra quelli disponibili in studio al quale potrai spiegare le opere che devi sanare. Nel primo contatto cercheremo innanzitutto di capire se le opere eseguite sono conformi ai regolamenti vigenti (regolamento edilizio, regolamento d’igiene, codice civile, ecc…) e quindi effettivamente sanabili.

Verificata la fattibilità della sanatoria edilizia e fugato ogni eventuale dubbio sulla nostra offerta, ti chiederemo di fissare un sopralluogo presso l’immobile per effettuare un accurato rilievo fotografico e plani-volumetrico. Il Giorno del sopralluogo ti sarà richiesto di fornire inoltre i dati / documenti seguenti:

  • carta di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari dell’immobile;
  • copia completa dell’atto di provenienza (atto di compravendita, donazione, successione, ecc…);
  • copia di eventuali precedenti pratiche edilizie (qualora disponibili);
  • visura o dati catastali (qualora disponibili)
  • planimetrie catastali (qualora disponibili)

Una volta raccolti i documenti ed i dati necessari verrà prodotta la pratica edilizia più adatta alla tua situazione e verrà protocollata al Comune di competenza.

Successivamente produrremo l’aggiornamento catastale.

tempi di consegna della pratica finita sono di circa 10 giorni lavorativi dal giorno del sopralluogo, o comunque da quando saremo in possesso di tutti i dati e documenti necessari. Ai fini del calcolo delle tempistiche comunicate si precisa che, con la locuzione “giorni lavorativi” si intendono tutti i giorni della settimana dal lunedì al venerdì, con espressa esclusione del sabato, della domenica, nonché delle festività nazionali e locali.

Ovviamente non è possibile rispettare precisamente le tempistiche prospettate quando si va in contro a periodi di festività locali o nazionali, quando gli enti hanno problemi interni (chiusure sindacali, malfunzionamenti siti, ecc…) o se è necessario ottenere ulteriori permessi da parte di enti specifici (autorizzazione paesaggistica, beni culturali, ecc…). Lo studio Riva cercherà comnque di ridurre gli eventuali ritardi al minimo.

Lo Studio Riva richiede i pagamenti secondo stati di avanzamento della pratica:

  • 30 % come anticipo il giorno del sopralluogo;
  • 40 % successivamente alla presentazione delle pratica edilizia al Comune;
  • 30 % come saldo finale successivamente all’approvazione dell’aggiornamento catastale.

Il pagamento delle sanzioni è a carico del cliente che deve provvedere nelle modalità richieste dal Comune e poi fornire allo Studio Riva le ricevute di avvenuto saldo che le allegherà alla pratica edilizia. Lo Studio Riva offre gratuitamente, per agevolare il cliente, il servizio di pagare per conto suo le sanzioni. Questo servizio presuppone che pari importo venga corrisposto allo studio (di solito viene dato insieme all’anticipo il giorno del sopralluogo).

Una volta ultimata la pratica, lo Studio Riva prepara un plico che rappresenta la copia cliente di tutta la documentazione prodotta nello svolgimento dell’incarico. Il cliente può entrare in possesso del detto plico nelle seguenti modalità:

  • ritiro gratuitamente su appuntamento concordato presso una delle nostre sedi;
  • spedizione del plico a mezzo pacco / posta raccomandata all’indirizzo desiderato dal cliente (in italia) per un costo di 10,00 €

E’ bene specificare che per effetto del decreto “sblocca Italia” (decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 coordinato con la Legge di 11 Novembre 2014 n. 164) nei casi in cui le modifiche apportate all’immobile originino la necessità di aggiornare la banca dati catastale, l’operazione sarà onere del comune successivamente alla comunicazione di fine lavori. Dato che la maggior parte delle amministrazioni comunali non si è ancora adoperata a ciò, per offrire un servizio migliore (soprattutto in termini di tempistiche), lo Studio RIva offre incluso nel prezzo anche l’aggiornamento catastale. Se il cliente o il comune impongono che sia quest’ultimo a dover aggiornare il catasto, il prezzo totale dell’offerta rimane invariato.

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